內湖五期 新莊頭前重劃區 機能差先觀望
【吳苡辰╱台北報導】去年房市一片看好，其中大台北地區有不少規劃重大建設的新興重劃區，房價攀升速度快，但在建設尚未到齊且土地供給量大的情況下，部份重劃區空屋率高，接待中心員工可能比區內住戶還多，《蘋果》從大台北挑選了4個重劃區分析未來房市走向，下半年若想搶進這些區域，還須謹慎停看聽。
目前大台北重劃區中，房市成交與推案熱區分別為北市的南港經貿園區、內湖五期重劃區，新北市則為板橋新板特區與新莊頭前重劃區。其中，新板特區因有4鐵共構也是新北市政府所在地，開發計劃具體，且目前區內已無素地，在4個重劃區中，最具抗跌性；而以住宅區為主的內湖五期重劃區與頭前重劃區，小環境生活機能都不佳，其中頭前重劃區房價近1年多上漲6~7成，但發展成熟仍須數年，投資炒作氣氛濃，想進入這2區買屋的購屋族應保守看待房市變化。
經貿園區2房吸睛
南港經貿園區受到台北市政府都市發展計劃軸心東移影響，區內重大建設雲集，有第2信義計劃區之稱，且開發面積大，目前中國信託新總部大樓已動工，未來預估將能帶進2萬名的就業人口，可提升周邊住宅需求與生活機能。
經貿園區內目前新案行情每坪65~68萬元，豪宅每坪90~100萬元，但南港區過去有黑鄉之稱，周邊中古屋最低還有2字頭的行情，在地客接受度低，買方以投資客為主，儘管題材多，話題夠，但在奢侈稅後因投資客縮手，成交量至少掉了5成，目前購屋趨勢也從過去的高總價大坪數，轉為2000萬元以內的2房住宅。
內湖五期重劃區是內湖區最後一塊重劃區，有鄰近信義計劃區與內湖科技園區的優勢，但目前生活機能還是很差，純住宅區內幾無商家，買方以投資客為主，信義房屋內湖五期店店長鄭育全表示，該區房價未來5~10年還是會漲，自住型民眾現在可進場。但也有房仲員工私下表示，已有房仲店不堪此區成交量過低，暫停營業，不願具名的房仲業老闆也認為，此區不宜此時進場。
經貿園區內目前新案行情每坪65~68萬元，豪宅每坪90~100萬元，但南港區過去有黑鄉之稱，周邊中古屋最低還有2字頭的行情，在地客接受度低，買方以投資客為主，儘管題材多，話題夠，但在奢侈稅後因投資客縮手，成交量至少掉了5成，目前購屋趨勢也從過去的高總價大坪數，轉為2000萬元以內的2房住宅。
內湖五期重劃區是內湖區最後一塊重劃區，有鄰近信義計劃區與內湖科技園區的優勢，但目前生活機能還是很差，純住宅區內幾無商家，買方以投資客為主，信義房屋內湖五期店店長鄭育全表示，該區房價未來5~10年還是會漲，自住型民眾現在可進場。但也有房仲員工私下表示，已有房仲店不堪此區成交量過低，暫停營業，不願具名的房仲業老闆也認為，此區不宜此時進場。
頭前重劃區價看跌
新北市新板特區有4鐵共構板橋新站，新北市政府也位於此，是新北市重點發展區域，也有新北市的信義計劃區之稱，此區因有限期開發獎勵，目前發展狀態不錯，建物多已成形，且區內已無素地，除非都更，否則未來難有大型建案推出，在4個重劃區中，最具抗跌性，房價下修空間不大，但購屋前仍須謹慎挑選。
頭前重劃區區內多為住宅區，有1高2快3捷運的交通優勢，最大利多則是鄰近副都心重劃區，目前區內多空地，幾乎沒有商家與其他生活機能，但房價卻能在1年多的時間裡，從每坪30萬元炒到50萬元，炒作氛圍濃，也是目前公認受打房政策影響最大的區域之一。今年3~5月期間，據說好幾個建案連1戶都賣不掉，更有新推建案成交價僅在3字頭，且此區才在發展初期，發展成熟還要好幾年，但開價卻直逼北市行情，可說是目前4區中抗壓性最弱的區域，有直營店房仲私下預估，此區房價還有15%的下修空間。
頭前重劃區區內多為住宅區，有1高2快3捷運的交通優勢，最大利多則是鄰近副都心重劃區，目前區內多空地，幾乎沒有商家與其他生活機能，但房價卻能在1年多的時間裡，從每坪30萬元炒到50萬元，炒作氛圍濃，也是目前公認受打房政策影響最大的區域之一。今年3~5月期間，據說好幾個建案連1戶都賣不掉，更有新推建案成交價僅在3字頭，且此區才在發展初期，發展成熟還要好幾年，但開價卻直逼北市行情，可說是目前4區中抗壓性最弱的區域，有直營店房仲私下預估，此區房價還有15%的下修空間。
南港經貿園區小檔案
★進場燈號：黃燈
★區域/面積：台北市南港區；總面積約87公頃，住宅區約佔19.9公頃
★重大建設：南港軟體園區1、2、3期、南港展覽館1、2代會館等、ITS主題公園；鄰近環東快速道路、國道1、3、5號高速公路與3鐵共構南港車站；區內有捷運南港軟體園區站與南港展覽館站
★其他利多：中國信託新總部大樓已興建中、未來還有百貨商辦與購物中新興建計畫；鄰近南港輪胎開發案、日勝生南港機廠捷運聯開案等利多
★發展進度：區內雖然仍有不少空地，但整體市容已有雛型
★目前行情：新推案每坪65~90萬元，中古大樓58~65萬元
資料來源：《蘋果》採訪整理
★區域/面積：台北市南港區；總面積約87公頃，住宅區約佔19.9公頃
★重大建設：南港軟體園區1、2、3期、南港展覽館1、2代會館等、ITS主題公園；鄰近環東快速道路、國道1、3、5號高速公路與3鐵共構南港車站；區內有捷運南港軟體園區站與南港展覽館站
★其他利多：中國信託新總部大樓已興建中、未來還有百貨商辦與購物中新興建計畫；鄰近南港輪胎開發案、日勝生南港機廠捷運聯開案等利多
★發展進度：區內雖然仍有不少空地，但整體市容已有雛型
★目前行情：新推案每坪65~90萬元，中古大樓58~65萬元
資料來源：《蘋果》採訪整理
內湖五期重劃區小檔案
★進場燈號：紅燈
★區域/面積：台北市內湖區；總面積約42公頃，純住宅區約8.1公頃
★重大建設：126號公園面積約1萬2589坪；鄰近堤頂大道、環東大道與市民大道；舊宗路、新湖一路口將設置捷運舊宗站，為民生汐止線、環狀南北線雙站交會點
★其他利多：鄰近內湖科學園區
★發展進度：區內多空地，純住宅區僅少數大樓已興建完成
★目前行情：新推案每坪80~90萬元、新成屋每坪65~75萬元
資料來源：《蘋果》採訪整理
★區域/面積：台北市內湖區；總面積約42公頃，純住宅區約8.1公頃
★重大建設：126號公園面積約1萬2589坪；鄰近堤頂大道、環東大道與市民大道；舊宗路、新湖一路口將設置捷運舊宗站，為民生汐止線、環狀南北線雙站交會點
★其他利多：鄰近內湖科學園區
★發展進度：區內多空地，純住宅區僅少數大樓已興建完成
★目前行情：新推案每坪80~90萬元、新成屋每坪65~75萬元
資料來源：《蘋果》採訪整理
新板特區小檔案
★進場燈號：綠燈
★區域/面積：新北市板橋區；全區面積約48.2公頃、住宅區約佔19公頃
★重大建設：大台北歌劇院、新北市政府行政大樓、萬坪都會公園；4鐵共構板橋新站：台鐵、高鐵、捷運板南線與環狀線，板橋新站旁還有客運總站；鄰近台64八里新店快速道路
★其他利多：大遠百購物中心、規劃立體聯通式空中走廊、五星級旅館BOT案、大新板特區規劃
★發展進度：區內住家大樓多完工，除興建中購物中心、商辦與住家大樓外，已無空地，目前仍有公共建設未完成，預計2013前全面開發完工
★目前行情：新推案每坪約80萬元，中古大樓50~70萬元
資料來源：《蘋果》採訪整理
★區域/面積：新北市板橋區；全區面積約48.2公頃、住宅區約佔19公頃
★重大建設：大台北歌劇院、新北市政府行政大樓、萬坪都會公園；4鐵共構板橋新站：台鐵、高鐵、捷運板南線與環狀線，板橋新站旁還有客運總站；鄰近台64八里新店快速道路
★其他利多：大遠百購物中心、規劃立體聯通式空中走廊、五星級旅館BOT案、大新板特區規劃
★發展進度：區內住家大樓多完工，除興建中購物中心、商辦與住家大樓外，已無空地，目前仍有公共建設未完成，預計2013前全面開發完工
★目前行情：新推案每坪約80萬元，中古大樓50~70萬元
資料來源：《蘋果》採訪整理
頭前重劃區小檔案
★進場燈號：紅燈
★區域/面積：新北市新莊區；全區面積約45.21公頃，住宅區佔24.5公頃
★交通建設：未來有捷運環狀線幸福站、機場捷運線五股工業區站、新莊線頭前庄站；鄰近中山高速道路、特2號快速道路與台64快速道路
★公共建設：兒童遊樂園、頭前運動公園
★其他利多：鄰近副都心重劃區
★發展進度：仍有許多空地，除少數已興建完成的住家大樓外，目前區內多興建中大樓與預售屋接待中心
★目前行情：新推案每坪45~50萬元、中古大樓每坪38~45萬元
資料來源：《蘋果》採訪整理
★區域/面積：新北市新莊區；全區面積約45.21公頃，住宅區佔24.5公頃
★交通建設：未來有捷運環狀線幸福站、機場捷運線五股工業區站、新莊線頭前庄站；鄰近中山高速道路、特2號快速道路與台64快速道路
★公共建設：兒童遊樂園、頭前運動公園
★其他利多：鄰近副都心重劃區
★發展進度：仍有許多空地，除少數已興建完成的住家大樓外，目前區內多興建中大樓與預售屋接待中心
★目前行情：新推案每坪45~50萬元、中古大樓每坪38~45萬元
資料來源：《蘋果》採訪整理
房老師 首選屋齡新戶數少社區
放眼下半年房市，除少數精華區段中條件好的住家外，中短期內房價上漲可能性不高，「奢侈稅後房價會報復性上漲，至少貴10~15%，」這種死硬派投資客逞強下講出的話，聽聽就好，畢竟不是每間房子持有期間都在2年內。
如果房價真的還能大漲，今年3~5月間也不會有一堆投資客搶在奢侈稅前退戶，甚至賠錢也要賣，據了解，某家上市櫃建設公司，光是3~5月間，全台加起來被退了400億元的案量，投資客算的精，如果還有賺頭，為何寧可違約賠訂金？
如果房價真的還能大漲，今年3~5月間也不會有一堆投資客搶在奢侈稅前退戶，甚至賠錢也要賣，據了解，某家上市櫃建設公司，光是3~5月間，全台加起來被退了400億元的案量，投資客算的精，如果還有賺頭，為何寧可違約賠訂金？
議價空間提高
未來買房一定要慎選區域，土地供給量大、推案量過熱的區段，房價就像玩疊疊樂一樣被墊高，賣得根本是10年後的價格，不少業者說，房價未來還會漲，現在買相對便宜，可能是指跟5~10年後比，若一片空地，至少還要3~5年才能搬進去住，現在去買5~10年後的房價，划算嗎？這筆錢拿去做其他投資賺得可能還比較多。
少數重劃區公共建設齊全，建設已有雛型，離發展成熟不會太久，或許可先做功課，等待適合時機準備進場，不過在這種區域買房，還是要小心，除了房價要合理，談判時也可比過去多5%以上的議價空間，此外，也要優先挑選鄰近交通建設，屋齡新、戶數少、量體小的社區，戶數一多，中古市場流通也多，房價自然難抗跌。
少數重劃區公共建設齊全，建設已有雛型，離發展成熟不會太久，或許可先做功課，等待適合時機準備進場，不過在這種區域買房，還是要小心，除了房價要合理，談判時也可比過去多5%以上的議價空間，此外，也要優先挑選鄰近交通建設，屋齡新、戶數少、量體小的社區，戶數一多，中古市場流通也多，房價自然難抗跌。
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