新板特區抗跌 南港園區買氣降2011年 08月13日

新板特區抗跌 南港園區買氣降

內湖五期 新莊頭前重劃區 機能差先觀望

2011年 08月13日

【吳苡辰╱台北報導】去年房市一片看好，其中大台北地區有不少規劃重大建設的新興重劃區，房價攀升速度快，但在建設尚未到齊且土地供給量大的情況下，部份重劃區空屋率高，接待中心員工可能比區內住戶還多，《蘋果》從大台北挑選了4個重劃區分析未來房市走向，下半年若想搶進這些區域，還須謹慎停看聽。

目前大台北重劃區中，房市成交與推案熱區分別為北市的南港經貿園區、內湖五期重劃區，新北市則為板橋新板特區與新莊頭前重劃區。其中，新板特區因有4鐵共構也是新北市政府所在地，開發計劃具體，且目前區內已無素地，在4個重劃區中，最具抗跌性；而以住宅區為主的內湖五期重劃區與頭前重劃區，小環境生活機能都不佳，其中頭前重劃區房價近1年多上漲6~7成，但發展成熟仍須數年，投資炒作氣氛濃，想進入這2區買屋的購屋族應保守看待房市變化。 

經貿園區2房吸睛

南港經貿園區受到台北市政府都市發展計劃軸心東移影響，區內重大建設雲集，有第2信義計劃區之稱，且開發面積大，目前中國信託新總部大樓已動工，未來預估將能帶進2萬名的就業人口，可提升周邊住宅需求與生活機能。
經貿園區內目前新案行情每坪65~68萬元，豪宅每坪90~100萬元，但南港區過去有黑鄉之稱，周邊中古屋最低還有2字頭的行情，在地客接受度低，買方以投資客為主，儘管題材多，話題夠，但在奢侈稅後因投資客縮手，成交量至少掉了5成，目前購屋趨勢也從過去的高總價大坪數，轉為2000萬元以內的2房住宅。

內湖五期重劃區是內湖區最後一塊重劃區，有鄰近信義計劃區與內湖科技園區的優勢，但目前生活機能還是很差，純住宅區內幾無商家，買方以投資客為主，信義房屋內湖五期店店長鄭育全表示，該區房價未來5~10年還是會漲，自住型民眾現在可進場。但也有房仲員工私下表示，已有房仲店不堪此區成交量過低，暫停營業，不願具名的房仲業老闆也認為，此區不宜此時進場。 

頭前重劃區價看跌

新北市新板特區有4鐵共構板橋新站，新北市政府也位於此，是新北市重點發展區域，也有新北市的信義計劃區之稱，此區因有限期開發獎勵，目前發展狀態不錯，建物多已成形，且區內已無素地，除非都更，否則未來難有大型建案推出，在4個重劃區中，最具抗跌性，房價下修空間不大，但購屋前仍須謹慎挑選。

頭前重劃區區內多為住宅區，有1高2快3捷運的交通優勢，最大利多則是鄰近副都心重劃區，目前區內多空地，幾乎沒有商家與其他生活機能，但房價卻能在1年多的時間裡，從每坪30萬元炒到50萬元，炒作氛圍濃，也是目前公認受打房政策影響最大的區域之一。今年3~5月期間，據說好幾個建案連1戶都賣不掉，更有新推建案成交價僅在3字頭，且此區才在發展初期，發展成熟還要好幾年，但開價卻直逼北市行情，可說是目前4區中抗壓性最弱的區域，有直營店房仲私下預估，此區房價還有15%的下修空間。 

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南港經貿園區小檔案

★進場燈號：黃燈
★區域/面積：台北市南港區；總面積約87公頃，住宅區約佔19.9公頃
★重大建設：南港軟體園區1、2、3期、南港展覽館1、2代會館等、ITS主題公園；鄰近環東快速道路、國道1、3、5號高速公路與3鐵共構南港車站；區內有捷運南港軟體園區站與南港展覽館站
★其他利多：中國信託新總部大樓已興建中、未來還有百貨商辦與購物中新興建計畫；鄰近南港輪胎開發案、日勝生南港機廠捷運聯開案等利多
★發展進度：區內雖然仍有不少空地，但整體市容已有雛型
★目前行情：新推案每坪65~90萬元，中古大樓58~65萬元
資料來源：《蘋果》採訪整理 

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內湖五期重劃區小檔案

★進場燈號：紅燈
★區域/面積：台北市內湖區；總面積約42公頃，純住宅區約8.1公頃
★重大建設：126號公園面積約1萬2589坪；鄰近堤頂大道、環東大道與市民大道；舊宗路、新湖一路口將設置捷運舊宗站，為民生汐止線、環狀南北線雙站交會點
★其他利多：鄰近內湖科學園區
★發展進度：區內多空地，純住宅區僅少數大樓已興建完成
★目前行情：新推案每坪80~90萬元、新成屋每坪65~75萬元
資料來源：《蘋果》採訪整理 

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新板特區小檔案

★進場燈號：綠燈
★區域/面積：新北市板橋區；全區面積約48.2公頃、住宅區約佔19公頃
★重大建設：大台北歌劇院、新北市政府行政大樓、萬坪都會公園；4鐵共構板橋新站：台鐵、高鐵、捷運板南線與環狀線，板橋新站旁還有客運總站；鄰近台64八里新店快速道路
★其他利多：大遠百購物中心、規劃立體聯通式空中走廊、五星級旅館BOT案、大新板特區規劃
★發展進度：區內住家大樓多完工，除興建中購物中心、商辦與住家大樓外，已無空地，目前仍有公共建設未完成，預計2013前全面開發完工
★目前行情：新推案每坪約80萬元，中古大樓50~70萬元
資料來源：《蘋果》採訪整理 

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頭前重劃區小檔案

★進場燈號：紅燈
★區域/面積：新北市新莊區；全區面積約45.21公頃，住宅區佔24.5公頃
★交通建設：未來有捷運環狀線幸福站、機場捷運線五股工業區站、新莊線頭前庄站；鄰近中山高速道路、特2號快速道路與台64快速道路
★公共建設：兒童遊樂園、頭前運動公園
★其他利多：鄰近副都心重劃區
★發展進度：仍有許多空地，除少數已興建完成的住家大樓外，目前區內多興建中大樓與預售屋接待中心
★目前行情：新推案每坪45~50萬元、中古大樓每坪38~45萬元
資料來源：《蘋果》採訪整理 

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房老師 首選屋齡新戶數少社區

放眼下半年房市，除少數精華區段中條件好的住家外，中短期內房價上漲可能性不高，「奢侈稅後房價會報復性上漲，至少貴10~15%，」這種死硬派投資客逞強下講出的話，聽聽就好，畢竟不是每間房子持有期間都在2年內。
如果房價真的還能大漲，今年3~5月間也不會有一堆投資客搶在奢侈稅前退戶，甚至賠錢也要賣，據了解，某家上市櫃建設公司，光是3~5月間，全台加起來被退了400億元的案量，投資客算的精，如果還有賺頭，為何寧可違約賠訂金？ 

議價空間提高

未來買房一定要慎選區域，土地供給量大、推案量過熱的區段，房價就像玩疊疊樂一樣被墊高，賣得根本是10年後的價格，不少業者說，房價未來還會漲，現在買相對便宜，可能是指跟5~10年後比，若一片空地，至少還要3~5年才能搬進去住，現在去買5~10年後的房價，划算嗎？這筆錢拿去做其他投資賺得可能還比較多。
少數重劃區公共建設齊全，建設已有雛型，離發展成熟不會太久，或許可先做功課，等待適合時機準備進場，不過在這種區域買房，還是要小心，除了房價要合理，談判時也可比過去多5%以上的議價空間，此外，也要優先挑選鄰近交通建設，屋齡新、戶數少、量體小的社區，戶數一多，中古市場流通也多，房價自然難抗跌。 

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2011年4大重劃區房價走勢

單位：萬元╱坪
資料來源：永慶房仲集團 

民眾意見

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內湖五期重劃區 高於區域行情
陳子龍 33歲 服務業 居住台北市約4年

我是台中人，因長期在台北內湖租屋工作，打算在內湖買房子，整個內湖區房子我幾乎都有看，內湖五期重劃區我也有考慮，不過後來想想，儘管這邊未來有發展性，但現階段只是一片空地，幾乎沒有生活機能，但房價卻比內湖其他區域貴上許多，所以就放棄了。 

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新莊頭前重劃區 鄰近工業區
Claudia 31歲 企劃 居住新莊約3年

住在新莊2年多後，決定換屋，曾看過頭前重劃區的房子，不過覺得頭前重劃區機能不好，離工業區近，房價還那麼高，真的很不值得，我決定買在歐洲村，今年初搬進來，我覺得這裡環境、機能與人文素質都很不錯，離頭前重劃區不遠，但房價卻便宜許多，划算多了。 

http://tw.nextmedia.com/applenews/article/art_id/33593243/IssueID/20110813

北歐客廳 近關渡自然公園2012年 03月31日

北歐客廳 近關渡自然公園

面關渡醫院 步行7分鐘達黃昏市場

2012年 03月31日

【顏嘉瑩╱台北報導】皇鼎建設（股票代號：5533）新成屋「北歐客廳」，位於北投區知行路256號旁，附近有關渡自然公園，對面即是關渡醫院，生活機能便利，社區規劃A、B、C共3棟建築，坪數分為35~100坪，每坪均價55萬元。

以鄰近大自然且兼具生活機能為訴求的「北歐客廳」，鄰近關渡自然公園，現場專案副理楊文賓表示，關渡的環境給人感覺清新自然，有點類似北歐，而知行路附近多為住宅大樓，步行約7分鐘即可到達黃昏市場，適合換屋和退休族。 

每戶皆為邊間

「北歐客廳」分為A、B、C共3大棟，外觀統一採用山形磚搭配金屬包木皮格柵，每棟皆為單層4併，共用2座電梯，並有獨立管委會，採分別進出管理。A棟位於社區內，雙面臨路，B棟為4面臨路，最小道路4米，而C棟則位於知行路上。
「北歐客廳」梯廳採用全石材，且每戶皆為邊間，規劃深2米、高6.4米的錯層陽台，客廳開大面落地窗，提供住戶舒適居住空間。
其中A1、A2戶的10樓，A3、A5戶的8及11樓等4戶，B1、B2戶的7樓，B3、B5戶的10樓，和C3、C5戶的10樓規劃為樓中樓，最小坪數70坪，最大坪數103坪，社區總戶數100戶，可售70戶。 

基本資料

單價：每坪均價55萬元
坪數：35~100坪
戶數：100戶
類型：大樓
公設比：32%
樓層：地上10~11樓、地下3樓
停車位售價：平面車位170~180萬元
付款方式：自備30%、貸款70%
方位：各方位均有
GPS座標：
經度：121°28′1.9〞
緯度：25°7′14.1〞
洽詢電話：(02)2858-3888
註：房屋價格為主建物、附屬建物及公設部分合計後的平均單價
資料來源：皇鼎建設 

社區機能

管理方式：保全
預估管理費：100元/坪/月
基地面積：1400坪
格局：2~4房
單層樓高：3.2米
完工日：已完工可交屋
建材配備：TOTO衛浴、SANYO暖風機、喜特麗烤箱、林內3口爐、抽油煙機、Hometek對講機、日立冷氣 

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專家意見 社區較缺乏景觀

楊家隆 東森房屋關渡捷運加盟店店長
「北歐客廳」基地面積大，分為3大棟建築，環境安靜，且生活機能便利，但與其他關渡建案相比，社區較無景觀。 

蘋果推薦 4高樓戶較安靜

推薦A1、A3、B3、B5戶高樓層，位於社區內部較安靜，且與鄰棟棟距寬，採光佳；不推薦C1、C2戶低樓層，面知行路車輛來往較吵雜。 

http://tw.nextmedia.com/applenews/article/art_id/34126858/IssueID/20120331

劍潭生活圈 左擁捷運右抱公園2012年 03月31日

劍潭生活圈 左擁捷運右抱公園

多老舊公寓社區 新案每坪70萬起

2012年 03月31日

【張琬聆╱台北報導】台北市士林區劍潭生活圈位於士林夜市西南方，有捷運劍潭站、公園綠地，又近士林夜市諸多小吃商家，生活機能完整，區內多老舊公寓社區，買方多為區域客，目前新案集中在公園附近，每坪開價70萬元起。

劍潭生活圈主要集中在捷運劍潭站西側區域，北起中正路，南至承德路四段二巷，以東到承德路四段，西臨通河東街一段，其中以福港街、華齡街、前港街一帶商家較多，機能也較完整，和豐街有福華傳統市場，日常採買與小吃店家則以士林夜市為大宗。學區是劍潭國小、百齡國小、百齡國高中，皆為步行可到距離。 

和豐街有傳統市場

永慶房屋士林中正店店長許伯僑表示：「劍潭地區整體機能便利，步行10分鐘內都可到捷運站，區內產品不論大樓或公寓，以愈近捷運，或面公園與學校的價格愈高。」新案方面，荷茂建設「荷茂六荷」位華齡街帶狀公園旁巷內，步行至公園僅1分鐘，規劃一層一戶僅6戶的大樓產品，每坪開價約73萬元，總價2470~2690萬元；志榮建設預售案「首里」，位福港街巷內，近百齡國小與前港公園，每坪均價70萬元，規劃7樓共27戶大樓產品，兩案鎖定區內換屋客層。
劍潭屬老舊社區，區內大樓多集中在承德路，該區因最接近捷運，是最高價地段，也吸引較多士林、大同和石牌區的買家，10年內大樓每坪可達80~90萬元，屋齡20年者每坪55~60萬元，即便如「圓山金城」等國宅，每坪也有50~60萬元行情，價差取決於屋齡。 

後港街房價有支撐

另外，從捷運站步行5分鐘距離的公寓成交價，每坪近55萬元，劍潭路一帶公寓每坪則35~40萬元，面公園部分上看45萬元，但因屋主惜售，少有成交紀錄。
華齡街、福港街和後港街一帶公寓集中，有百齡國小、萬坪公園、頂好超市與傳統市場等，為生活機能最佳的區段，21世紀不動產士林行政中心加盟店經理吳駿達表示，「後港街有英業達股份有限公司，就業人口支撐區域房價，以面公園產品指名度高。」區內大樓產品稀少，5年內成屋如「國家園首」，每坪55~60萬元，面公園戶別甚至可達70萬元，「新都里」較近捷運，每坪成交價65萬元；30年公寓若面公園每坪35~45萬元，若位巷內每坪32~35萬元。
通河東街一帶接近百齡右岸河濱公園，距捷運站與劍潭生活商圈較遠，夜間道路昏暗，機能不佳，居住環境較不受青睞，5年內大樓每坪45~50萬元，公寓每坪30~35萬元。 

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新天地

總價：1880萬元(含車位)
坪數：39.64坪
屋齡：4年
格局：2房2廳1衛
類型：大樓
樓層：11樓/14樓
停車位：內含1個平面車位
方位：坐西南朝東北
GPS座標：
經度：121゜31′03〞
緯度：25゜05′20.1〞
洽詢電話：(02)2882-5066 

社區機能

■垃圾集中區
■代收郵件、掛號
■定期公共區域清潔
■監視系統
■游泳池
■兒童遊戲室
管理方式：飯店式保全管理
房屋管理費：70元/坪/月
車位管理費：500元/個/月
社區總戶數：499戶
坪數範圍：12.61~48坪
資料來源：21世紀不動產士林行政中心加盟店 

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首里

單價：每坪均價70萬元
坪數：42~62坪
戶數：27戶
類型：大樓
公設比：29~30%
樓層：地上7樓、地下3樓
停車位售價：平面車位210~250萬元
付款方式：定簽開14%、工程期11%、房貸70%、交屋5％
方位：坐北朝南
GPS座標：
經度：121゜31′2.2〞
緯度：25゜05′14〞
洽詢電話：(02)2881-1888 

社區機能

管理方式：保全管理
預估管理費：80元/坪/月
基地面積：276坪
格局：3~4房
單層樓高：全樓層3米
完工日：預計2013年12月完工
建材配備：林內牌廚具、TOTO衛浴、石材隔柵二丁掛與抿石子外觀
資料來源：信義代銷 

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圓山巴黎

總價：4980萬元(含車位)
坪數：91.7坪(2戶打通)
屋齡：14年
格局：4房2廳2衛
類型：大樓
樓層：11樓/12樓
停車位：內含2個平面車位
方位：坐南朝北
GPS座標：
經度：121゜31′14.1〞
緯度：25゜05′13.9〞
洽詢電話：(02)2882-5066 

社區機能

■垃圾集中區
■代收垃圾
■代收郵件、掛號
■定期公共區域清潔
■監視系統
■兒童遊戲室
管理方式：24小時保全
房屋管理費：50元/坪/月
車位管理費：無
社區總戶數：246戶
坪數範圍：27~35坪
資料來源：21世紀不動產士林行政中心加盟店 

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荷茂六荷

單價：每坪73萬元
坪數：約37.96~38.14坪
戶數：6戶
類型：大樓
公設比：37%
樓層：地上6樓、地下2樓
停車位售價：機械車位190萬元
付款方式：自備款30%、房貸70%
方位：坐西朝東
GPS座標：
經度：121゜31′51.3〞
緯度：25゜04′56.4〞
洽詢電話：(02)2885-0155 

社區機能

管理方式：磁釦管控門禁
預估管理費：2300元/戶/月
基地面積：57坪
格局：2、3房
單層樓高：全樓層2.85米
完工日：已完工
建材配備：櫻花牌廚具、杜邦人造石廚房檯面、TOTO衛浴、中央集塵器、紗窗附防墜鋼索、三合一暖風機
資料來源：荷茂建設 

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報你吃 上湯鍋燒麵專賣店 現熬湯頭不加味精

地址：台北市士林區華齡街28號
電話：（02）2881-6061
營業時間：11：30~14：00 17：00~21：00
公休日：一星期隨機休一天
上湯鍋燒麵專賣店的店老闆年僅24歲，在此經營1年多，總店「丸紅鍋燒麵」為店老闆雙親在桃園所開設，因父親罹癌過世後母親無心經營總店，故決定在此開設分店，讓母親在協助開店之下重新振作。該店堅持當天現熬湯頭，且不加味精，食材皆當天進貨，重視乾淨、衛生與新鮮的料理環境，客人均十分捧場。 

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專家意見 釋出量少 買方多在地客

吳駿達 21世紀不動產士林行政中心加盟店經理
士林劍潭生活圈因住戶品質佳，巷道整齊，整體環境優於其他地方的老舊社區。以公寓為主力，房價愈近捷運站，或面公園綠地愈高，目前還可買到總價1000萬元左右公寓，但釋出量少，除承德路一帶外，買方多為在地客。 

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左鄰右舍 機能完整 鄰居間互動佳

芶月福(右) 50歲 工業 住20多年
這裡有公園、游泳池和圖書館，離學校也近，還有頂好、全聯超市，全台北市很難找到機能那麼完整的。社區雖然較老舊，但人情味濃，鄰居間互動佳。出入以騎機車較方便，到捷運站的接駁車不多，通常靠步行就可到捷運劍潭站。 

蘋果提醒你

環境
◎區內多老舊公寓
◎擁有前港公園、華齡帶狀公園、福順公園，也鄰近百齡右岸河濱公園
◎承德路40巷為夜市美食街，和豐街有福華傳統市場
◎近士林夜市，日常採買便利
◎區內有全聯、頂好等社區型超市
◎未來有台北藝術中心
交通
◎承德路四段有多線公車
◎近捷運淡水線劍潭站
◎車程10分鐘內可連接中山高重慶北路交流道，或可透過新生高架橋至台北市區
◎巷道多狹小，停車較不便
學區
◎學區有劍潭國小、百齡國小
◎百齡高中附設國中為完全中學 

http://tw.nextmedia.com/applenews/article/art_id/34126825/IssueID/20120331