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2012年4月21日星期六

南港新板青埔竹北高鐵豪宅聚落新F4 2012年04月20日

南港新板青埔竹北高鐵豪宅聚落新F4

2012年04月20日

房價硬挺
【詹誌銘╱綜合報導】2007年高鐵通車後，沿線車站重劃區房地價水漲船高，目前桃園高鐵特區住宅土地每坪35~40萬元，竹北高鐵特區住宅土地每坪則達 50~70萬元，特殊條件者甚至有80萬元行情。高鐵南港站雖預計2015年通車，但附近新案開價幾乎都站上百萬元，台北市南港、新北市新板、桃園青埔、新竹竹北，4個依附高鐵的豪宅聚落已然成形。

即便高鐵正式通車到南港預計到2015年才可能實現，但南港站周邊一直是台北房市最夯話題區，包括國揚實業（股票代號：2505）、南港輪胎總銷千億元指標案以及日勝生（股票代號：2547）南港機廠總銷200億元等案，前年初便醞釀推案，但至今仍無下文。日勝生集團發言人周惠玉指出，去年政府打房，今年房市多觀望，南港機廠案進場時程尚未定，預期今年底有機會，不過開價還未確定。

南港新案每坪登百萬

握有南港輪胎代銷案的甲山林集團，去年初傳出接待中心動工消息，但卡在建照、都市審查計劃等相關作業未完成，開案日期同樣未定。不過對於未來市場走向，甲山林集團董事長祝文宇信心滿滿表示：「南港未來發展一直都是朝信義計劃區方向行進，每坪開價至少介於100~150萬元間。」祝文宇認為，信義計劃區四周較大腹地只剩南港與松山，兩者日後是相輔相成發展。目前南港地區豪宅指標案為「元利世紀匯」，每坪開價85~95萬元，總價5000~8000萬元。

台北市高鐵豪宅聚落首看南港，新北市則以新板特區為首，銷售已久的「東方富域」與「橋峰A+」，每坪均價分別為100萬元與85萬元，根據住商不動產統計，中古豪宅單價也已站上7字頭，較南港經貿園區每坪64.9萬元更高。

新板兼擁捷運環狀線

住商不動產企研室主任徐佳馨分析：「過去南港預售案成交價多有耳聞站7望8，但可能是投資客口袋夠深，因此未拋售，價格也就上不來；新板則是受到機能條件完成，包括大遠百、高鐵、捷運環狀線等利多，加上市場流通物件多，價格便跟著透明。」

南港與新板纏鬥豪宅聚落價格冠亞軍，新竹竹北高鐵特區則是穩坐季軍，前年底、去年初有「匯峰」、「大景觀邸」（現改名為天觀）等每坪開價均逾30萬元的豪宅案，去年中以後，豪宅案更喊至40萬元，如太子建設（股票代號：2511）「中央公園」，每坪成交均價40萬元。太子建設總經理謝明汎坦言：「豪宅建材其實沒有太嚇人之處，現下不少中價位推案也都有中空樓板、氣密窗等建材，但價差就是地段。而高鐵聚落受惠先天交通建設，價格也就有支撐空間。」

青埔吸引台北客置產

台灣房屋青埔直營店副總彭成貴分析，目前青埔住宅地每坪35~40萬元，因捷運通過話題與台北房價過高的推擠效應雙重炒作下，豪墅產品從5年前總價2000萬元，現已突破 3000萬元大關，且不乏台北客置產，「同樣3000萬元在台北市只能買到3房大樓，但青埔卻能購入建坪破百坪、有天有地的豪墅，價格與產品需求，是最直接影響青埔房產豪宅發展的關鍵。」
除了豪墅是豪宅產品大宗，青埔也出現「琴海」豪宅大樓案，每坪均價36萬元，規劃110坪，規劃綠建築、節能相關產品，創下青埔最高單價。

新北市新板特區

範圍與發展：狹義定義為文化路、民族路、民權路、中山路、漢生東路、區運路和縣民大道間約48公頃土地，廣義則將新埔、府中等地均納入，成為大新板特區
聯外公路系統：八里新店快速道路
大眾運輸工具：
◆捷運：板南線、未來有環狀線
◆台鐵、高鐵
新案預估開價：均價100萬元╱坪
資料來源：《蘋果》採訪整理

台北市南港車站周邊

範圍與發展：以南港車站為主，包括南港輪胎廠區土地、經貿園區、重陽重劃區、台肥經貿開發土地等區域，均屬範圍內
聯外公路系統：環東大道、國道3號、國道1號
大眾運輸工具：
◆捷運：文湖線、板南線
◆台鐵
◆高鐵：預計2014年通車
新案預估開價：100~150萬元╱坪
資料來源：《蘋果》採訪整理

桃園青埔特區

範圍與發展：位於中壢市與大園鄉交界，北起領航北路、永園路，南至文興路，東邊以新街溪為界，住宅區土地157.84公頃，總面積490公頃
聯外公路系統：國道2號
大眾運輸工具：
◆捷運：機場延伸線(興建中)
◆高鐵
新案預估開價：30~40萬元╱坪
資料來源：《蘋果》採訪整理

新竹竹北高鐵特區

範圍與發展：以高鐵新竹站為發展中心，西起自強南、北路，緊鄰縣治二期重劃區，南至興隆路、頭前溪河堤，北以光明六路兩側住家為界，總面積309.22公頃
聯外公路系統：國道1號
台68線東西向快速道路
大眾運輸工具：
◆台鐵六家支線
◆高鐵
新案預估開價：30~40萬元╱坪
資料來源：《蘋果》採訪整理

高鐵4大豪宅聚落近5年房價

資料來源：住商不動產、永慶房產集團、台灣房屋

http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20120420/34171988

2012年3月31日星期六

新板特區抗跌南港園區買氣降2011年 08月13日

新板特區抗跌南港園區買氣降

內湖五期新莊頭前重劃區機能差先觀望

2011年 08月13日

【吳苡辰╱台北報導】去年房市一片看好，其中大台北地區有不少規劃重大建設的新興重劃區，房價攀升速度快，但在建設尚未到齊且土地供給量大的情況下，部份重劃區空屋率高，接待中心員工可能比區內住戶還多，《蘋果》從大台北挑選了4個重劃區分析未來房市走向，下半年若想搶進這些區域，還須謹慎停看聽。

目前大台北重劃區中，房市成交與推案熱區分別為北市的南港經貿園區、內湖五期重劃區，新北市則為板橋新板特區與新莊頭前重劃區。其中，新板特區因有4鐵共構也是新北市政府所在地，開發計劃具體，且目前區內已無素地，在4個重劃區中，最具抗跌性；而以住宅區為主的內湖五期重劃區與頭前重劃區，小環境生活機能都不佳，其中頭前重劃區房價近1年多上漲6~7成，但發展成熟仍須數年，投資炒作氣氛濃，想進入這2區買屋的購屋族應保守看待房市變化。

經貿園區2房吸睛

南港經貿園區受到台北市政府都市發展計劃軸心東移影響，區內重大建設雲集，有第2信義計劃區之稱，且開發面積大，目前中國信託新總部大樓已動工，未來預估將能帶進2萬名的就業人口，可提升周邊住宅需求與生活機能。
經貿園區內目前新案行情每坪65~68萬元，豪宅每坪90~100萬元，但南港區過去有黑鄉之稱，周邊中古屋最低還有2字頭的行情，在地客接受度低，買方以投資客為主，儘管題材多，話題夠，但在奢侈稅後因投資客縮手，成交量至少掉了5成，目前購屋趨勢也從過去的高總價大坪數，轉為2000萬元以內的2房住宅。

內湖五期重劃區是內湖區最後一塊重劃區，有鄰近信義計劃區與內湖科技園區的優勢，但目前生活機能還是很差，純住宅區內幾無商家，買方以投資客為主，信義房屋內湖五期店店長鄭育全表示，該區房價未來5~10年還是會漲，自住型民眾現在可進場。但也有房仲員工私下表示，已有房仲店不堪此區成交量過低，暫停營業，不願具名的房仲業老闆也認為，此區不宜此時進場。

頭前重劃區價看跌

新北市新板特區有4鐵共構板橋新站，新北市政府也位於此，是新北市重點發展區域，也有新北市的信義計劃區之稱，此區因有限期開發獎勵，目前發展狀態不錯，建物多已成形，且區內已無素地，除非都更，否則未來難有大型建案推出，在4個重劃區中，最具抗跌性，房價下修空間不大，但購屋前仍須謹慎挑選。

頭前重劃區區內多為住宅區，有1高2快3捷運的交通優勢，最大利多則是鄰近副都心重劃區，目前區內多空地，幾乎沒有商家與其他生活機能，但房價卻能在1年多的時間裡，從每坪30萬元炒到50萬元，炒作氛圍濃，也是目前公認受打房政策影響最大的區域之一。今年3~5月期間，據說好幾個建案連1戶都賣不掉，更有新推建案成交價僅在3字頭，且此區才在發展初期，發展成熟還要好幾年，但開價卻直逼北市行情，可說是目前4區中抗壓性最弱的區域，有直營店房仲私下預估，此區房價還有15%的下修空間。

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南港經貿園區小檔案

★進場燈號：黃燈
★區域/面積：台北市南港區；總面積約87公頃，住宅區約佔19.9公頃
★重大建設：南港軟體園區1、2、3期、南港展覽館1、2代會館等、ITS主題公園；鄰近環東快速道路、國道1、3、5號高速公路與3鐵共構南港車站；區內有捷運南港軟體園區站與南港展覽館站
★其他利多：中國信託新總部大樓已興建中、未來還有百貨商辦與購物中新興建計畫；鄰近南港輪胎開發案、日勝生南港機廠捷運聯開案等利多
★發展進度：區內雖然仍有不少空地，但整體市容已有雛型
★目前行情：新推案每坪65~90萬元，中古大樓58~65萬元
資料來源：《蘋果》採訪整理

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內湖五期重劃區小檔案

★進場燈號：紅燈
★區域/面積：台北市內湖區；總面積約42公頃，純住宅區約8.1公頃
★重大建設：126號公園面積約1萬2589坪；鄰近堤頂大道、環東大道與市民大道；舊宗路、新湖一路口將設置捷運舊宗站，為民生汐止線、環狀南北線雙站交會點
★其他利多：鄰近內湖科學園區
★發展進度：區內多空地，純住宅區僅少數大樓已興建完成
★目前行情：新推案每坪80~90萬元、新成屋每坪65~75萬元
資料來源：《蘋果》採訪整理

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新板特區小檔案

★進場燈號：綠燈
★區域/面積：新北市板橋區；全區面積約48.2公頃、住宅區約佔19公頃
★重大建設：大台北歌劇院、新北市政府行政大樓、萬坪都會公園；4鐵共構板橋新站：台鐵、高鐵、捷運板南線與環狀線，板橋新站旁還有客運總站；鄰近台64八里新店快速道路
★其他利多：大遠百購物中心、規劃立體聯通式空中走廊、五星級旅館BOT案、大新板特區規劃
★發展進度：區內住家大樓多完工，除興建中購物中心、商辦與住家大樓外，已無空地，目前仍有公共建設未完成，預計2013前全面開發完工
★目前行情：新推案每坪約80萬元，中古大樓50~70萬元
資料來源：《蘋果》採訪整理

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頭前重劃區小檔案

★進場燈號：紅燈
★區域/面積：新北市新莊區；全區面積約45.21公頃，住宅區佔24.5公頃
★交通建設：未來有捷運環狀線幸福站、機場捷運線五股工業區站、新莊線頭前庄站；鄰近中山高速道路、特2號快速道路與台64快速道路
★公共建設：兒童遊樂園、頭前運動公園
★其他利多：鄰近副都心重劃區
★發展進度：仍有許多空地，除少數已興建完成的住家大樓外，目前區內多興建中大樓與預售屋接待中心
★目前行情：新推案每坪45~50萬元、中古大樓每坪38~45萬元
資料來源：《蘋果》採訪整理

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房老師首選屋齡新戶數少社區

放眼下半年房市，除少數精華區段中條件好的住家外，中短期內房價上漲可能性不高，「奢侈稅後房價會報復性上漲，至少貴10~15%，」這種死硬派投資客逞強下講出的話，聽聽就好，畢竟不是每間房子持有期間都在2年內。
如果房價真的還能大漲，今年3~5月間也不會有一堆投資客搶在奢侈稅前退戶，甚至賠錢也要賣，據了解，某家上市櫃建設公司，光是3~5月間，全台加起來被退了400億元的案量，投資客算的精，如果還有賺頭，為何寧可違約賠訂金？

議價空間提高

未來買房一定要慎選區域，土地供給量大、推案量過熱的區段，房價就像玩疊疊樂一樣被墊高，賣得根本是10年後的價格，不少業者說，房價未來還會漲，現在買相對便宜，可能是指跟5~10年後比，若一片空地，至少還要3~5年才能搬進去住，現在去買5~10年後的房價，划算嗎？這筆錢拿去做其他投資賺得可能還比較多。
少數重劃區公共建設齊全，建設已有雛型，離發展成熟不會太久，或許可先做功課，等待適合時機準備進場，不過在這種區域買房，還是要小心，除了房價要合理，談判時也可比過去多5%以上的議價空間，此外，也要優先挑選鄰近交通建設，屋齡新、戶數少、量體小的社區，戶數一多，中古市場流通也多，房價自然難抗跌。

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2011年4大重劃區房價走勢

單位：萬元╱坪
資料來源：永慶房仲集團

民眾意見

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內湖五期重劃區高於區域行情
陳子龍 33歲服務業居住台北市約4年

我是台中人，因長期在台北內湖租屋工作，打算在內湖買房子，整個內湖區房子我幾乎都有看，內湖五期重劃區我也有考慮，不過後來想想，儘管這邊未來有發展性，但現階段只是一片空地，幾乎沒有生活機能，但房價卻比內湖其他區域貴上許多，所以就放棄了。

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新莊頭前重劃區鄰近工業區
Claudia 31歲企劃居住新莊約3年

住在新莊2年多後，決定換屋，曾看過頭前重劃區的房子，不過覺得頭前重劃區機能不好，離工業區近，房價還那麼高，真的很不值得，我決定買在歐洲村，今年初搬進來，我覺得這裡環境、機能與人文素質都很不錯，離頭前重劃區不遠，但房價卻便宜許多，划算多了。

http://tw.nextmedia.com/applenews/article/art_id/33593243/IssueID/20110813

2012年3月24日星期六

蘆洲站南勢角站南港展覽館站捷運末站房價漲幅前3名

2012年 03月24日

大台北捷運末站近3年房價漲幅排行前3名中，除南勢角站通車已久外，蘆洲站與南港展覽館站，都是近3年才通車的新站，蘆洲線和南港線從動工至今，沿線精華地段房價已漲過一輪，但因末站腹地廣大，仍充滿議題。

採訪╱張琬聆　攝影╱董孟航、莊宗達、唐紹航

捷運蘆洲線沿著三民路貫穿蘆洲區市中心，各站周邊房價不斷上揚。太平洋房屋三民加盟店店長許煥達表示：「蘆洲線開通後以徐匯中學站、三民高中站最熱門，新成屋開價可到50萬元，沿途多學校、市場、公園，屬於人文教育線。」

蘆洲開價喊50萬

末端的蘆洲站腹地廣大，南邊的南港子重劃區已開發成熟，商家、學校、公園綠地皆備，步行至捷運站約15分鐘，為近年主力推案區，1、2年前新案推出時每坪開價約35萬元，現在開價已40多萬元，目前屋齡10年內大樓每坪30~35萬元。蘆洲站北邊的農業區將規劃為水湳重劃區，步行5~10分鐘內即可抵捷運站，潛力看好，區內屋齡30年公寓每坪20~25萬元。蘆洲站近期還有總銷百億元的捷運共構案「希望城市」即將推出，可能再帶動區域行情新一波漲幅。

捷運南勢角站位於中和區的末端，因地理位置的限制，房價低於前幾站的頂溪站、景安站。東森房屋中和4號公園加盟店經理金台龍表示：「頂溪站和景安站因近公園環境佳，區內新案開價每坪60多萬元，南勢角站的新案開價每坪50多萬元，成交價多在40~45萬元。」

南港房價題材豐

南勢角站以4號出口的興南路一段至和平街一帶商圈最為熱鬧，周邊的景新街緊鄰公園環境佳，皆為熱門交易路段，捷運共構大樓「南方之星」剛交屋，成交行情每坪約42~45萬元，原本中古大樓每坪28~30萬元，在此案帶動下，目前每坪32~35萬元，公寓每坪25~27萬元；距南勢角站500公尺內的忠孝街，因道路規劃較狹小，大樓每坪約30萬元，公寓每坪約24萬元。

南港展覽館站的住宅區集中在板南線出口的研究院路一段、富康街和忠孝東路七段一帶，區內大樓產品稀少，多為老舊公寓。信義房屋南港園區店店長陳鴻明坦言：「該區房價上漲因素其實是民眾的預期心態造成的，在經貿園區、展覽館、南港車站啟用及中國信託總部動土等建設加持下，老舊公寓又有都更題材，儘管居住環境仍不佳，近年房價仍不降反漲。」目前10年大樓每坪約50萬元，30年公寓每坪45~47萬元，因屋主普遍看好景氣，釋出量少。

http://tw.nextmedia.com/applenews/article/art_id/34110519/IssueID/20120324

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2012年4月21日 星期六