2013年7月28日 星期日

全台最高住宅「新巨蛋」 慘烈多殺多2013/07/28

全台最高住宅 慘烈多殺多
2013/07/28
【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】
房市前景不明，大型建案，首受衝擊。樓高46層、總戶數1500多戶的新北板橋「新巨蛋」，近期委售大增，統計目前市場上約有2、300間房子求售。沉重的賣壓，讓這棟全台最高住宅出現業界人士眼中的慘烈「多殺多」，成交價不斷向下探底，已被視為新的房價指標。
依照實價登錄資料，該大樓4月時25樓有1戶以一坪79.4萬元成交，但最新揭露的5月資料，38樓有1戶僅以66萬元成交，9樓甚至以46.7萬元成 交。雖然當地業者認為5月成交價只是特例，不過市場人士認為，這是典型的大型社區「多殺多」。即待售物件太多，就會有屋主按捺不住，以較低價格出售，特別 是已大漲一波的大樓，屋主更有本錢殺低求售。屋主雖降價但並非不計成本，即仍保有一定獲利，只是獲利空間縮小，才被稱為「多殺多」。
當地房仲業也反應不一，有說新巨蛋委售量雖大增，但沒有屋主願意便宜賣；有說實價資料不準，因為都只「揭低不揭高」；但也有業者坦言，確有不少屋主因買在 低點，面臨奢侈稅修法變數，情願以低於市場行情出售。「新巨蛋」2006年中預售時一坪開價36萬元；2011年初完工後，表價並一口氣拉高到70萬元。 第二波銷售時，因碰到奢侈稅，賣出速度相當慢，整整賣了一年多才結案。
今年3月起，由於不少物件結束奢侈稅兩年閉鎖期，委售量開始增加，尤其財政部確定奢侈稅只修不廢後，更有明顯求售潮。

市場人士：「美河市」是下個關注焦點
【記者游智文/台北報導】
資深房地產市場人士張欣民表示，大型社區對景氣變化反應快，新巨蛋出現降價賣屋情況不令人意外，但屋主應該都還有相當獲利；他認為，如果奢侈稅趨嚴的訊息更明顯，還會有更多大型社區委售爆量，其中「美河市」是下一個關注焦點。

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2013年7月23日 星期二

中和3捷運站鍍金 永安市場站旁 大樓每坪80萬 2013年07月20日

中和3捷運站鍍金 永安市場站旁 大樓每坪80萬

捷運永安市場站近四號公園，周邊巷弄狹小、老舊公寓多，已被納入都更範圍。
捷運中和線3個捷運站，包括永安市場站、景安站及南勢角站周邊皆有區域劃入都更範圍。專家表示，未來若都更成功，則屬捷運永安市場站周邊房價最高，每坪預估可超過80萬元。採訪╱徐微欣 攝影╱林琨凱

封面故事

捷運永安市場站周邊，政府劃定約6公頃的土地為都更範圍，東起中安街，西抵中和路，北達中和路 458巷，南迄宜安路。周邊生活機能好，然而捷運站往中安街的方向，部分地段市容凌亂。 

此都更範圍鄰近四號公園及國立台灣圖書館，距離永安公有零售市場、家樂福不遠，當地住戶多為公務人員，生活水準高。由於當地擁有便捷交通體系，包括八里新店快速道路、秀朗橋銜接環河快速道路等，往返市中心便捷，許多台北市購屋族皆轉往此區置產。 
中和路巷弄多為4~6米巷道，潛藏許多都市防救災的問題。

捷運南勢角站旁較便宜

住商不動產永和永和加盟店店長張麗鴻表示，該都更範圍內多為屋齡40年的透天，建坪20坪物件總價約2500萬元；屋齡30~40年的公寓，每坪40~50萬元；屋齡約15年的大樓，每坪均價在50萬元上下，鄰近四號公園的中古大樓，有的已喊到8字頭。張麗鴻指出，該區幾乎無新建案，中古物件釋出量稀少，房價波動大，今年初至今漲幅已達5%，如果此區都更完成，預估房價一定可達每坪80萬元。

捷運南勢角站則屬中和區房價較親民的區域，信義房屋南勢角店專案經理郭嘉倫表示，該區多屋齡30~35年公寓，每坪35~38萬元。屋齡40年透天，建坪20坪總價2000~3000萬元，周邊新建案不多，但相較中和其他地區，房價相對便宜吸引首購族，近1年漲幅5~10%。 
捷運永安市場站、南勢角站、景安站政府劃定更新地區小檔案

捷運景安站更新範圍小

郭嘉倫提到，因捷運南勢角站周邊巷弄多4~6米，巷道狹小市容凌亂，加上和平街有黃昏市場等，部分民眾會排斥購買該區房子，但若都更成形後，將能有效改善周邊景觀。

捷運景安站此次公告劃定之更新地區面積僅約2公頃，為各站更新範圍中面積最小，周邊巷弄狹小，郭嘉倫指出，未來捷運環狀線將交會於景安站，有共構優勢，若加上都更成功，當地房價更看漲。 
和平街沿線多為低矮平房，建築物屋齡高，有傾頹的疑慮，且建築物排列不良。
新北市中和區近5年平均房價走勢
捷運永安市場站、南勢角站周邊實價登錄房價
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時程獎勵促都更 捷運頂溪站旁 公寓每坪39萬 2013年07月20日

時程獎勵促都更 捷運頂溪站旁 公寓每坪39萬

捷運雙和沿線 都更最錢站

雙和地區地狹人稠，捷運中和線沿線多早期發展區域，狹小的巷弄影響市容觀瞻。
新北市城鄉局推動了都市更新計劃，本期《好屋王》帶您了解該區房價行情，討論都更後周邊可能的新風貌。
採訪╱徐微欣　攝影╱林琨凱
中興街商家林立，市場聚集眾多攤販，未來若成功都更，將有效改善當地景觀。

封面故事

新北市雙和地區地狹人稠，多為早期發展的區域，巷道較為狹小，為了更新市容，新北市城鄉發展局於今年4月，擴大捷運中和線沿線及周邊場站都更計劃範圍，總面積約96公頃，除降低門檻外，並祭出時程獎勵，希望加速都更速度。 
新北市永和區近5年平均房價走勢
新北市城鄉局早在2002年及2007年已有劃定更新計劃範圍，如今只是再放大區域。從2007年至今，僅有10件事業計劃進行、2件核准，尚無民間成功案例，都更速度緩慢，不過，這次擴大都更計劃範圍可讓時程獎勵重新計算，房價也不可同日而語，有機會帶動雙和地區的都更風潮。
新北市城鄉發展局都市更新處更新發展科科長洪宜萍表示，此次更新計劃的劃定範圍多在捷運站周邊約400公尺內，以屋齡平均超過30年、建築物窳陋及道路彎曲狹小等為優先劃定，希望透過都更改善居住環境，促進土地再開發利用。 
捷運頂溪站周邊實價登錄房價



捷運站旁400公尺納範圍

洪宜萍提到，由政府劃定的都更地區，具時程獎勵且適用門檻較低，只要土地所有權人達3/5、土地面積達2/3以上同意即可，1年內申請事業計劃報核還給予10％獎勵容積。但若自行劃定更新區域，土地及私有合法建築物所有權人須達2/3、土地總面積及合法建築物總樓地板面積達3/4以上，也無時程獎勵。

捷運頂溪站周邊劃定約50公頃都更範圍，西側更新地區於2002年已公告劃定永和路二段、文化路口西南側更新地區，東側更新地區則劃定國光路兩側，此次增加約35公頃的更新地區。

21世紀不動產永和頂溪加盟店資深經理林暐恩表示，該區為永和較早發展區域，生活機能純熟、離捷運站也近，但多為老舊公寓及平房，街道凌亂，該區多屋齡30~40年公寓，每坪38~39萬元；屋齡20年10樓以下大樓，每坪50~52萬元；另外屋齡30~40年的透天，建坪20坪總價約2500萬元。

雙和地區目前僅有位於環河西路及保安路的「大陳義胞社區」為公辦都更案，該區多為屋齡50~60年的透天。新北市城鄉發展局將其分為7個更新單元實施，目前確定第2單元由開晟建設拿下，其他單元尚在整合中，招商情形不錯，部分建商相當有興趣。 

捷運頂溪站政府劃定更新地區小檔案

★捷運站︰捷運頂溪站
★行政區︰新北市永和區
★更新地區面積︰共約50公頃
★更新地區範圍︰
◎1~6年內申請事業計劃報核皆給予獎勵容積，1年內10%、2年內9%、6年內5%，經本府同意延長者，於延長期間內申請事業計劃報核給予3%
◎劃定都市更新地區免依「新北市都市更新單元劃定基準」檢討地區環境評估指標
★更新地區時程獎勵︰
◎1~6年內申請事業計劃報核皆給予獎勵容積，1年內10%、2年內9%、6年內5%，經同意延長者，於延長期間內申請事業計劃報核給予3%
◎劃定都市更新地區免依「新北市都市更新單元劃定基準」檢討地區環境評估指標
★更新地區門檻︰適用門檻較低，土地及私有合法建築物所有權人達3/5、土地總面積及合法建築物總樓地板面積達2/3同意
資料來源：《蘋果》採訪整理 

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板信城品 1~4房產品選擇多 2013年07月20日


板信城品 1~4房產品選擇多

緊鄰忠孝國中 1~2樓板信商銀將進駐


 

61坪實品屋為該案最大坪數產品，客廳高3.2米，規劃落地窗，採光佳。林琨凱攝

【鄭婷方╱新北報導】上勝建設新成屋案「板信城品」，位於新北市板橋區成都街，東側緊鄰忠孝國中，部分戶享有寬廣棟距，該基地為板信商銀總部大樓原址，也是板信商銀的發跡地，未來1~2樓將由板信商銀後埔分行進駐；該案1樓大廳挑高7.3米，規劃22~61坪、1~4房產品，開價每坪55~60萬元。
該案鄰近湳雅夜市，步行約10分鐘，白天則有黃石市場，日常採買便捷，「板信城品」專案經理簡依玲表示，銀行象徵財庫的風水概念，吸引不少在地客購買，該案鄰近府中後站商圈，步行約3~5分鐘，步行約8分鐘可達捷運府中站。 

開門可見餐廳，位於廚房與客廳之間，動線方便。
位處靜巷內，噪音影響小，主臥開窗面對忠孝國中林蔭。
廚房採ㄇ字型廚具，規劃開放式廚房，空間寬敞。

環境鬧中取靜

基地面積327坪，3面臨路，分別為成都街、成都街20巷及四川路一段157巷，1樓大廳及汽機車車道皆由成都街20巷進出，公設除大廳外，僅有交誼廳、閱覽室、會客沙發區等設施，以及頂樓的空中花園。
3樓以上為住家，3~11樓規劃單層6戶，12~14樓單層4戶，15樓則是51與50坪的雙併產品，最小坪數為22坪，總價1300萬元起，由於低總價且為板信商銀舊址等因素，有部分板信商銀員工買給兒女居住。 

板信城品優缺點比較

★價位
優點：開價每坪55~60萬元，符合區域行情
缺點：管理費每月每坪90元，高於區域行情
★環境
優點：鬧中取靜，步行可至湳雅夜市及黃石市場
缺點：周邊為老舊社區
★交通
優點：距捷運府中站步行約8分鐘
缺點：附近停車場少
★規劃
優點：1~2樓規劃板信商銀進駐，社區安全性提高
缺點：基地不方正
★學區
優點：步行可達忠孝國中、後埔國小
缺點：非雙語學校 

平面配置圖

社區機能

管理方式：物業管理
預估管理費：90元/坪/月
基地面積：327坪
格局：1~4房
單層樓高：1樓大廳挑高7.3米 2樓以上3.2米
完工日：預計2013年8月交屋
建材配備：TOTO馬桶、GROHE水龍頭、廚具採用美國杜邦人造石檯面、6面鋼琴烤漆面板 

A5戶 61坪 家具配置圖

基本資料

單價：每坪55~60萬元
坪數：22~61坪
戶數：68戶
類型：大樓
公設比：28~31.5%
樓層：地上15樓、地下4樓
停車位售價
平面車位220~250萬元
機械車位160~180萬元
付款方式：自備25%、房貸75%
方位：坐西朝東
GPS座標：
經度：121゜27′38〞
緯度：25゜00′16〞
洽詢電話：(02)8961-1888
註：房屋價格為主建物、附屬建物及公設部分合計後的平均單價
資料來源：金磚動力行銷 

基地（紅框處）位於成都街，鄰近捷運府中站，周邊生活機能佳。

【蘋果推薦】A2A3高樓層棟距闊

推薦A2、A3戶高樓層，為22、31坪小坪數產品，總價1300~1800萬元，購屋門檻低，且緊鄰忠孝國中，棟距開闊，較不推薦A7戶7樓以下戶別，緊鄰7樓高大樓，視野受到遮蔽。 

賴建男 住商不動產府中捷運加盟店店長

【專家意見】車道出口為單行道

該案開價合理，周圍有學校、派出所等，鬧中取靜，距捷運府中站步行約8分鐘，生活機能佳，社區保值性高，但車道出口為單行道，出入是窄巷，周邊綠地也較少。






http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20130720/35163731/ 
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2013年7月6日 星期六

新莊頭前生活圈 3~4房換屋熱 2013年07月06日


新莊頭前生活圈 3~4房換屋熱

新成屋大樓每坪43萬起 面公園衝上5字頭

 
新莊頭前重劃區採高級住宅區規劃，公園和開放式綠帶使區內綠覆率相當高。黃競鋒攝
【潘姿羽╱新北報導】新北市新莊區頭前、副都心重劃區挾捷運機場線、環狀線話題且鄰近北市，區內推案量始終居高不墜。伴隨前一批建案成屋，區內景觀也有所改變。其中頭前重劃區以住宅用地為主，多規劃換屋型產品，居住環境單純；因總價逾2000萬元，住戶也相對均質。

頭前重劃區開發面積45.23公頃，以幸福東路、頭前街、中原東路和思源路圍起的區塊內，設有捷運環狀線幸福站、頭前運動公園、頭前國小等設施，並銜接化成路商圈。因此重劃區尚在開發，成屋屋齡多不到1年，也以大樓產品為主。
中信房屋中原加盟店主任謝鴻偉表示，頭前重劃區新成屋每坪房價多在43~48萬元，不過若面公園、建商品牌大，或鄰近未來捷運站，如頭前生活圈內「越世紀」、冠德系列等案，成交價多可站上5字頭。
新莊頭前生活圈區段行情

建蔽率約50%環境佳

他舉位頭前路的「竹城新東京」為例，該案因正對頭前運動公園，棟距寬廣，有公園景觀的戶別皆有每坪逾50萬元的行情，「這些建案條件好，價格是重劃區內的領頭羊。」
頭前生活圈內多規劃3~4房換屋型產品，總價2000~4000萬元，對當地人來說較難接受。
謝鴻偉指出，目前買方有8成是外地人口，且多以自住考量選購。「這邊建蔽率約50%，建案皆規劃臨路退縮、開放式綠帶，居住品質好。」
新莊頭前生活圈實價登錄房價

今年自住買方增加

過去民眾對新莊房市存在投資客多、房價被墊高的疑慮，買房時有諸多考量，擔心被當肥羊任人宰割。但謝鴻偉表示，雖然早期有9成幾乎都是投資客進場，但政府頒布奢侈稅後，抑制短進短出的交易。
現階段因捷運機場線延後通車、桃園青埔房價基期低又是推案熱區，吸引投資客轉往青埔操作，「算是幫了新莊一個忙。」
東森房屋新莊科達思源加盟店店長丁維慶表示，跟前2年相比，今年自住買方比例明顯增加，且不限區域客，「現在買方多會跟著捷運、政府建設重心買房。」頭前重劃區的綠帶、房屋群聚逐漸成型，成為吸引民眾進場誘因。
大環境房價持續上揚，民眾多擔心現在不買房，日後難以追價。
不過丁維慶指出，現階段重劃區內建案仍陸續推出，因量體大，房價雖有微幅上漲趨勢，但在房屋尚未完全去化前，價格會維持穩定，不太會有暴漲情形。

蘋果提醒你

★環境
◎頭前重劃區大致以中山路一段、思源路、福前街以及思源路112巷北側為界
◎頭前重劃區仍有許多空地和興建中建物
◎頭前重劃區有約1.8公頃的公園用地
◎福美街128巷、福前街設有麻油工廠，可能對周邊住宅形成抗性
◎住戶現階段需仰賴化成路以及思源路以西舊社區的生活機能
★交通
◎捷運環狀線幸福站將設於思源路、幸福東路口
◎頭前重劃區北側、中山路一段與思源路口設有捷運新北站，為捷運環狀線、機場線交會站，可直接掛運行李至桃園機場
★學區
◎國小學區為頭前國小、昌平國小
◎國中學區為頭前國中

【報你吃】阿淑肉圓 皮Q不油膩

★地址：新莊區幸福東路54號
★電話：(02)2997-5505
★營業時間：11：00~19：00（每周六公休）
「阿淑肉圓」是新莊地區許多人的共同回憶，僅管店家曾搬遷，仍有不少死忠顧客相隨；為的就是那經過清蒸後軟Q透亮的獨家外皮，加上皮內包裹的紮實大肉塊，淋上醬汁提味後，香氣撲鼻，吃起來一點也不覺得油膩，令人吮指回味。
肉圓 35元/份
碗粿 35元/份
謝鴻偉 中信房屋中原加盟店主任

【專家意見】推案量大 整體買氣仍穩定

以目前實價登錄資料來看，頭前重劃區新成屋每坪均價45萬元，雖然目前還是以外地買方為主，但這幾年本地客逐漸發現重劃區環境、規劃和未來發展都有一定水準，以前嫌太貴，現在慢慢改變心態願意置產。雖然推案量大，整體買氣仍然很穩定。
黃芝菊 32歲
SOHO族 居住32年

【左鄰右舍】預算買2房 鎖定頭前重劃區

我從小在這邊長大，覺得居住環境很舒服，新開發的重劃區條件很好，環境清幽、住戶素質很高，房價也一直漲。
我現在想買房子，也在看頭前重劃區的房子，受限於預算只能看2房產品，雖然目前機能還沒有很完整，但不是大問題。

一方城心

★總價：1380萬元
★坪數：28.51坪
★屋齡：1年內
★格局：1+1房1廳1衛
★類型：大樓
★樓層：8樓/13樓
★停車位：含1個平面車位
★方位：坐西朝東
★GPS座標：經度：121゜27′48〞
緯度：25゜03′13〞
★洽詢電話：(02)8991-1777

社區機能

■垃圾集中區
■代收垃圾
■代收郵件、掛號
■定期公共區域清潔
■禁養寵物
■監視系統
□游泳池
□兒童遊戲室
★管理方式：物業管理
★房屋管理費：60元/坪/月
★車位管理費：1000元/個/月
★社區總戶數：146戶
★坪數範圍：19~34坪
資料來源：中信房屋中原加盟店

竹城新東京

★單價：每坪55~65萬元
★坪數：60~75坪
★戶數：156戶
★類型：大樓
★公設比：29%
★樓層：地上14樓、地下3樓
★停車位售價：平面車位185~250萬元
★付款方式：自備30%、房貸70%
★方位：東西向或坐北朝南
★GPS座標：經度：121゜27′45〞
緯度：25゜03′09〞
★洽詢電話：(02)2279-5888

社區機能

★管理方式：物業管理
★預估管理費：80~100元/坪/月
★基地面積：1941坪
★格局：3~4房
★單層樓高：10樓以下3.3米、11樓以上3.4米
★完工日：2013年1月交屋
★建材配備：中華氣密窗、TOTO衛浴、主臥配有METALIBERICA浴缸、日本進口多功能暖風扇、林內廚具、BOSCH洗碗機、Baumatic蒸烤爐、Panasonic淨水器
註：房屋價格為主建物、附屬建物及公設部分合計後的平均單價
資料來源：海悅集團昕傳廣告

吉泰美

★單價：每坪55~60萬元
★坪數：40.9、49.3坪
★戶數：122戶
★類型：大樓
★公設比：31.9%
★樓層：地上15樓、地下3樓
★停車位售價：平面車位250萬元
★付款方式：自備30%、房貸70%
★方位：各方位均有
★GPS座標：經度：121゜27′38〞
緯度：25゜03′08〞
★洽詢電話：(02)2276-8598

社區機能

★管理方式：門禁系統、警衛管理
★預估管理費：未定
★基地面積：約900坪
★格局：3~4房
★單層樓高：標準層3.2米
★完工日：2015年12月
★建材配備：FTTH光纖到府、單層排氣、TOTO、PANASONIC和GROHE牌衛浴、長庚活水系統、櫻花牌廚具
註：房屋價格為主建物、附屬建物及公設部分合計後的平均單價
資料來源：吉泰建築開發

天子

★單價：每坪55~62萬元
★坪數：30~48坪
★戶數：39戶
★類型：大樓
★公設比：32%
★樓層：地上13樓，地下3樓
★停車位售價：平面車位150~200萬元
★付款方式：自備20~40%、房貸60~80%
★方位：南北向
★GPS座標：經度：121゜27′41.2〞
緯度：25゜2′57.4〞
★洽詢電話：(02)2993-1999

社區機能

★管理方式：物業管理
★預估管理費：70元/坪/月
★基地面積：276坪
★格局：2、4房
★單層樓高：1樓6米、2~10樓3.1米、11~13樓3.2米
★完工日：2013年5月交屋
★建材配備：RC結構、櫻花廚具、雙口爐、烘碗機，HCG衛浴、Panasonic馬桶座、花灑淋浴柱、5合1暖風機、日立室外主機、1樓臉部辨識系統、鑄鋁鋼木防暴門、電子密碼鎖、長庚生技活水系統
註：房屋價格為主建物、附屬建物及公設部分合計後的平均單價
資料來源：國鉅開發建設

http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20130706/35129445/%E6%96%B0%E8%8E%8A%E9%A0%AD%E5%89%8D%E7%94%9F%E6%B4%BB%E5%9C%883~4%E6%88%BF%E6%8F%9B%E5%B1%8B%E7%86%B1 
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